Особенности для сделок с привлечением маткапитала
Договор купли-продажи недвижимости с привлечением материнского (семейного) капитала заключается с соблюдением требований действующего законодательства Российской Федерации.
Специальных требований относительно формы договора законодательством не предусмотрено, договор купли-продажи заключается в простой письменной форме, нотариальное удостоверение договора не требуется. Такое удостоверение возможно по соглашению сторон. При этом необходимо обратить внимание на особенности, которые предусмотрены для сделок с привлечением материнского (семейного) капитала.
Принимая решение о направлении средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилья на основании договора купли-продажи, необходимо учитывать особенности использования материнского (семейного) капитала. Жилое помещение может быть приобретено только в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей). Размер долей определяется по соглашению сторон. Закон не устанавливает ограничения относительно порядка распределения долей, они могут быть определены любым способом, но собственниками должны стать все члены семьи.
В письме Министерства финансов России от 12.09.2016 №03-05-06-03/53302 содержится указание на необходимость нотариального удостоверения соглашения об определении долей.
В случае если жилое помещение приобретено не в общую собственность, для получения материнского (семейного) капитала необходимо предоставить письменное обязательство оформить жилое помещение в общую (долевую) собственность в течение 6 месяцев с момента перечисления ПФР денежных средств.
Если распределение долей в приобретаемом жилом помещении отражено в договоре купли-продажи, заключение отдельного соглашения о распределении долей не требуется.
Возникновение общей долевой собственности в данном случае влечет за собой правовые последствия. Во-первых, у супругов появляется заранее установленный режим долевой собственности в отношении указанного имущества. Во-вторых, дети становятся собственниками квартиры, что создает сложности с дальнейшим распоряжением квартирой - необходимо согласие органов опеки и попечительства до достижения детьми 18 лет.
В случае раздела имущества, приобретенного супругами за счет средств материнского (семейного) капитала, применяются не только положения статей 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации, но и части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов. Дети должны признаваться участниками общей долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием указанных средств.
